Тайна загородного рынка:
почему застройщики игнорируют потребности клиентов?

Почему загородные застройщики игнорируют объективную реальность: потребность в автономных коттеджных посёлках растёт, но рынок не отвечает? В последние годы рынок загородной недвижимости в России пережил серьёзные потрясения и изменения в покупательских предпочтениях. Пандемия коронавируса спровоцировала небывалый всплеск спроса на дома и участки за городом, а последовавшие геополитические события, включая специальную военную операцию (СВО), усилили потребность людей в безопасности и автономии. Однако загородные застройщики, несмотря на очевидные сигналы рынка, продолжают игнорировать запрос на создание автономных и экономически независимых коттеджных посёлков. Почему так происходит? Попробуем разобраться.

Пандемия как катализатор спроса
Пандемия COVID-19 стала поворотным моментом для рынка загородной недвижимости. Ограничения на передвижение и самоизоляция заставили многих горожан переосмыслить свои жилищные приоритеты. По данным «Авито Недвижимости», в марте 2020 года спрос на аренду дач утроился по сравнению с февралём, а в апреле вырос ещё на 97%. Спрос на покупку загородных домов также увеличился: в марте 2020 года на 58%, в апреле — на 19% по сравнению с предыдущим месяцем. За год спрос на аренду и покупку вырос на 41% и 35% соответственно.

Этот всплеск был обусловлен желанием людей вырваться из тесных городских квартир, обеспечить себе пространство для жизни и работы на удалёнке, а также минимизировать риски заражения. Загородный дом стал восприниматься не просто как место отдыха, а как полноценная альтернатива городской жизни.

СВО и рост потребности в безопасности
С началом СВО в 2022 году к фактору пандемии добавилась новая мотивация — потребность в безопасности. Геополитическая нестабильность, экономические санкции и информационные стрессы подтолкнули людей к поиску убежища за городом. Как отметил Руслан Гайсин, председатель совета директоров ХК «Сити 78», горожане начали уезжать не только от пандемийных рисков, но и от «информационных и экономических стрессов».

В условиях неопределённости многие стали рассматривать загородную недвижимость как способ сохранить капитал и обеспечить автономию. Это выразилось в интересе к домам и посёлкам, которые могли бы функционировать независимо от внешних инфраструктур — с собственными источниками энергии, водоснабжения, продовольствия и высоким уровнем безопасности.
Запрос на автономные посёлки: чего хочет рынок?

Современный покупатель загородной недвижимости стал более требовательным. Помимо природного окружения и развитой инфраструктуры, он ищет посёлки, которые предлагают:

• Энергонезависимость: солнечные панели, ветрогенераторы, геотермальные системы.
• Водоснабжение и канализация: автономные скважины, системы очистки воды, локальные очистные сооружения.
• Безопасность: закрытые территории, системы видеонаблюдения, охрана, а в некоторых случаях — укрепленные убежища.
• Экономическая устойчивость: возможность выращивать продукты, минимизировать расходы на коммунальные услуги, поддерживать локальную экономику посёлка.
• Инфраструктура для удалённой работы: высокоскоростной интернет, зоны для коворкинга.

Такой формат посёлков мог бы удовлетворить запросы тех, кто стремится к независимости в условиях экономической и геополитической нестабильности. Однако рынок практически не предлагает таких проектов. Почему?

Экономическая нецелесообразность для застройщиков
Создание автономного коттеджного посёлка требует значительных вложений. Установка солнечных панелей, бурение скважин, строительство локальных очистных сооружений и обеспечение охраны существенно увеличивают себестоимость проекта. Как отмечает эксперт Станислав Максимов, маржа при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) и так невелика, а дополнительные расходы на социальную инфраструктуру или автономные системы застройщики перекладывают на покупателей, что снижает конкурентоспособность проекта.

В условиях экономической нестабильности, роста цен на стройматериалы (на 50–60% с весны 2020 года) и колебаний спроса застройщики предпочитают минимизировать риски, предлагая стандартные проекты с минимальными вложениями.

Недостаток компетенций и инноваций
Российский рынок загородной недвижимости традиционно ориентирован на строительство типовых коттеджных посёлков с базовыми коммуникациями (газ, электричество, иногда вода). Разработка автономных систем требует привлечения специалистов в области возобновляемой энергетики, водоочистки и умных технологий, что выходит за рамки компетенций большинства девелоперов. Как отмечается в «Ведомостях», застройщикам часто не хватает «свежих идей», чтобы ответить на новые запросы рынка.

Регуляторные и финансовые барьеры
Реформа долевого строительства и переход на эскроу-счета усложнили жизнь застройщикам. По словам Екатерины Коган из Kaskad Family, неопределённость с проектным финансированием и эскроу-счетами делает малоэтажное строительство особенно уязвимым. Автономные посёлки, требующие длительных инвестиций и сложной инфраструктуры, становятся ещё менее привлекательными в условиях жёстких регуляторных требований.

Кроме того, банки неохотно кредитуют загородные проекты. Как отмечает Иван Потапов из ГК «САПСАН», доля ипотечных сделок в коттеджных посёлках составляет всего около 5%, в отличие от 80% в многоквартирных проектах. Это ограничивает доступ застройщиков к финансированию и заставляет их ориентироваться на более дешёвые и быстрые проекты.

Инерция рынка и стереотипы
Многие застройщики продолжают работать по старым лекалам, ориентируясь на спрос, который сформировался в «золотые» 2006–2008 годы, когда коттеджи продавались как статусные объекты для состоятельных покупателей. Тогда акцент делался на больших домах с бильярдными и винными погребами, а не на функциональности и автономии. Сегодня же, как отмечает Сергей Колосницын из Knight Frank, покупатели предпочитают компактные дома (250 кв. м вместо 700 кв. м) и функциональные посёлки, но рынок медленно адаптируется к этим изменениям.

Низкая покупательная способность
Несмотря на рост спроса, покупательная способность населения остаётся ограниченной. Кризисы, санкции и рост ключевой ставки ЦБ (особенно в 2022–2023 годах) снизили доступность ипотеки, которая ранее поддерживала рынок. По данным Константина Лапшина, до отмены льготной ипотеки около 50% покупателей загородной недвижимости использовали займы, и их потеря может привести к спаду продаж на 40%. В таких условиях застройщики избегают рискованных инвестиций в автономные посёлки, предпочитая предлагать бюджетные варианты.

Отсутствие государственной поддержки
Государство активно продвигает ИЖС, обещая к 2030 году ввести миллиард квадратных метров жилья, но поддержка ограничивается в основном ипотечными программами. Комплексные проекты автономных посёлков требуют не только финансирования, но и изменений в законодательстве, упрощения подключения к сетям и субсидий на альтернативную энергетику. Пока таких мер недостаточно, и застройщики не видят стимулов для инноваций.

Что дальше?
Игнорирование застройщиками объективной реальности — роста спроса на автономные и безопасные коттеджные посёлки — связано с экономическими, регуляторными и ментальными барьерами. Однако рынок постепенно меняется. Появляются единичные проекты, ориентированные на новые запросы: например, посёлки с акцентом на энергоэффективность или кластеры ИЖС с готовой инфраструктурой в Подмосковье. Крупные девелоперы, такие как «Галс-Девелопмент» и «Инград», начинают осваивать загородный сегмент, создавая экосистемы посёлков.

Для полноценного ответа на запросы рынка необходимы:

• Государственная поддержка в виде субсидий и упрощения регуляций.
• Снижение финансовых рисков через доступное проектное финансирование.
• Обучение девелоперов новым технологиям и привлечение специалистов.
• Информирование покупателей о преимуществах автономных посёлков.

Пока же рынок загородной недвижимости остаётся в стадии адаптации, и те застройщики, которые первыми смогут предложить автономные, безопасные и экономически независимые посёлки, получат конкурентное преимущество. Вопрос лишь в том, хватит ли у них смелости и ресурсов, чтобы шагнуть навстречу новой реальности.